Hai thị trường chúng tôi thấu hiểu sâu sắc
Ít nhà đầu tư nào có đủ vị thế để so sánh Việt Nam và Bồ Đào Nha một cách trung thực. Chúng tôi có được vị thế ấy, bởi chúng tôi đã sống trọn với cả hai. Các mối quan hệ, kinh nghiệm vận hành và những doanh nghiệp đầu tiên của chúng tôi đều được gây dựng tại Việt Nam, từng mối quan hệ một, qua hơn ba thập kỷ. Chúng tôi dành cho đất nước và con người Việt Nam sự trân trọng cao nhất — và chính vì hiểu thị trường từ bên trong, chúng tôi có thể nói thẳng thắn về những gì thị trường này mang lại cho nhà đầu tư bất động sản ngày nay.
Việt Nam là một câu chuyện tăng trưởng phi thường. Nhưng tăng trưởng của một nền kinh tế và lợi nhuận của người sở hữu bất động sản không phải là một. Giá nhà tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội đã nhiều lần vượt xa mức tiền thuê mà chính những bất động sản ấy có thể thực sự tạo ra, trong khi chi phí vay vốn ở mức cao và nhiều biến động. Kết quả là một thị trường nơi người sở hữu thường phụ thuộc gần như hoàn toàn vào việc giá tiếp tục tăng — một vị thế tưởng thưởng cho khả năng chọn thời điểm, chứ không phải cho sự kiên nhẫn.
Tỷ suất sinh lời, nguồn vốn vay và phần còn lại
Ba con số quyết định phần lớn kết quả của một khoản đầu tư bất động sản: tiền thuê mà tài sản tạo ra, chi phí của đồng vốn đứng sau nó, và sự ổn định của đồng tiền định giá cả hai.
Tại trung tâm TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, tỷ suất cho thuê gộp của nhà ở những năm gần đây thường được ghi nhận quanh mức 2–4%, bị nén lại bởi đà tăng giá mang tính đầu cơ. Lãi suất vay bằng đồng Việt Nam (VND) đã nhiều lần vọt lên mức hai chữ số trong mười lăm năm qua, và phần lớn các khoản vay thế chấp thả nổi sau một giai đoạn ưu đãi ngắn. Khi chi phí vốn vượt quá thu nhập mà tài sản tạo ra, người sở hữu không còn đang đầu tư — người sở hữu đang bảo lãnh cho một canh bạc về giá.
Lisbon đảo ngược phép tính ấy. Tỷ suất cho thuê gộp của nhà ở thường được ghi nhận quanh mức 4–6%, nhu cầu từ du lịch và làn sóng chuyển cư rất sâu rộng, và nguồn vốn vay bằng euro trong lịch sử luôn thấp hơn và ổn định hơn so với vay bằng tiền đồng. Tiền thuê được thu về bằng một trong những đồng tiền dự trữ của thế giới.
| Việt Nam (các thành phố lớn) | Lisbon, Bồ Đào Nha | |
|---|---|---|
| Quý vị nắm giữ điều gì | Quyền sử dụng đất; người nước ngoài: sở hữu căn hộ 50 năm, kèm hạn ngạch | Quyền sở hữu vĩnh viễn trọn vẹn — quyền bình đẳng cho người mua nước ngoài |
| Tỷ suất cho thuê gộp điển hình* | ~2–4% | ~4–6% |
| Đồng tiền vay vốn | Đồng Việt Nam — biến động, từng có những giai đoạn lãi suất hai chữ số | Euro — trong lịch sử thấp hơn, ổn định hơn |
| Thu nhập cho thuê | Đồng Việt Nam | Euro |
| Hệ thống pháp lý sở hữu | Đất đai do Nhà nước quản lý; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất | Chứng thư sở hữu vĩnh viễn có đăng ký, nền pháp quyền EU |
*Các khoảng tham khảo được ghi nhận rộng rãi trong những năm gần đây — là quan sát thị trường, không phải cam kết.
Tỷ suất sinh lời là điều thị trường trả cho quý vị hôm nay. Sự chắc chắn là điều thị trường vẫn tiếp tục trả cho con cháu của quý vị.
Quý vị sở hữu điều gì, và trong bao lâu
Có một khác biệt sâu sắc hơn cả tỷ suất sinh lời. Tại Việt Nam, toàn bộ đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước quản lý; điều nhà đầu tư nắm giữ là quyền sử dụng đất, và điều người mua nước ngoài thường nắm giữ là quyền sở hữu căn hộ trong 50 năm, phụ thuộc vào việc gia hạn và hạn ngạch sở hữu dành cho người nước ngoài. Tại Bồ Đào Nha, người mua — dù là người Bồ Đào Nha hay người nước ngoài — sở hữu trọn vẹn cả đất và công trình, vĩnh viễn, được ghi nhận trong sổ đăng ký công khai và được pháp luật châu Âu bảo vệ. Chúng tôi phân tích chi tiết điều này trong bài viết về quyền sở hữu vĩnh viễn so với quyền sử dụng đất.
Sự ổn định sinh lãi kép
Lisbon mang lại điều mà các thị trường mới nổi, theo đúng định nghĩa, không thể có: một đồng tiền mạnh, một hệ thống pháp lý trưởng thành, nguồn cung công trình lịch sử hữu hạn, và nhu cầu đến từ toàn thế giới thay vì từ một nền kinh tế duy nhất. Không điều nào trong số đó khiến Việt Nam trở thành một nơi kém hấp dẫn — đó là thị trường quê hương và là cội nguồn của chúng tôi. Điều đó chỉ có nghĩa rằng, với nguồn vốn bất động sản dài hạn tạo dòng thu nhập, chúng tôi tin Lisbon để thời gian làm việc cho người sở hữu. Niềm tin được vun đắp theo thời gian; lợi nhuận cũng vậy.
Câu hỏi thường gặp
Người nước ngoài có thể sở hữu trọn vẹn bất động sản tại Lisbon không?
Có. Bồ Đào Nha không đặt ra bất kỳ hạn chế nào về quốc tịch đối với quyền sở hữu bất động sản — người mua nước ngoài được cấp chứng thư sở hữu vĩnh viễn trọn vẹn, đăng ký trong sổ đăng ký đất đai công khai, với quyền lợi ngang bằng công dân Bồ Đào Nha.
Tỷ suất cho thuê tại Lisbon có thực sự cao hơn Việt Nam không?
Tỷ suất cho thuê gộp của nhà ở tại trung tâm TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội những năm gần đây thường được ghi nhận quanh mức 2–4%, trong khi Lisbon thường được ghi nhận quanh mức 4–6%. Các khoảng này thay đổi theo tài sản và thời kỳ — hãy xem đây là số liệu tham khảo, không phải cam kết.
PTG có còn đặt niềm tin vào Việt Nam không?
Vô cùng sâu sắc — mạng lưới, con người và hơn ba thập kỷ quan hệ của chúng tôi đều thuộc về Việt Nam. Tuy nhiên, nền tảng đầu tư bất động sản của chúng tôi tập trung vào Lisbon, nơi chúng tôi tin rằng nguồn vốn bất động sản tạo dòng thu nhập hiện đang làm việc hiệu quả nhất.
Về PTG Lisboa Investments
PTG Lisboa Investments là nền tảng đầu tư bất động sản mang nguồn vốn Đông Nam Á đến Lisbon. Trong hơn 34 năm, chúng tôi đã xây dựng các mối quan hệ dựa trên niềm tin, lợi ích tương đồng và danh dự — và chúng tôi mang triết lý đó vào từng dự án phát triển tại Bồ Đào Nha.
Truy cập PTG Lisboa InvestmentsBài viết này là thông tin chung dành cho các đối tác và độc giả của chúng tôi, không phải là tư vấn đầu tư, pháp lý hay thuế. Các số liệu chỉ mang tính tham khảo và có thể thay đổi theo thời gian. Vui lòng tham vấn chuyên gia cho hoàn cảnh cụ thể của quý vị.