Lisboa vs Vietname: onde o capital imobiliário trabalha mais

Dois mercados que conhecemos intimamente

Poucos investidores estão em posição de comparar o Vietname e Portugal com honestidade. Nós estamos, porque vivemos ambos. As nossas relações, a nossa experiência operacional e os nossos primeiros negócios foram construídos no Vietname, relação a relação, ao longo de mais de três décadas. Temos o país e o seu povo na mais elevada consideração — e precisamente porque conhecemos o mercado por dentro, podemos falar com franqueza sobre o que ele oferece hoje a um investidor imobiliário.

O Vietname é uma notável história de crescimento. Mas o crescimento de uma economia e o retorno para um proprietário imobiliário não são a mesma coisa. Os preços na Cidade de Ho Chi Minh e em Hanói têm corrido repetidamente muito à frente das rendas que esses imóveis conseguem realmente gerar, enquanto o custo do crédito tem sido elevado e volátil. O resultado é um mercado em que os proprietários dependem frequentemente, quase por inteiro, de nova valorização dos preços — uma posição que premeia o timing, não a paciência.

Rendimentos, financiamento e o que sobra

Três números decidem a maioria dos resultados imobiliários: a renda que um ativo gera, o custo do dinheiro que o sustenta e a estabilidade da moeda em que ambos são denominados.

No centro da Cidade de Ho Chi Minh e de Hanói, os rendimentos residenciais brutos têm sido habitualmente reportados na ordem dos 2–4% nos últimos anos, comprimidos pelo crescimento especulativo dos preços. O financiamento em dong vietnamita disparou repetidamente para dois dígitos ao longo dos últimos quinze anos, e a maioria dos créditos à habitação passa a taxa variável após um curto período promocional. Quando o custo do dinheiro excede o rendimento que um ativo produz, o proprietário não está a investir — está a subscrever uma aposta nos preços.

Lisboa inverte essa aritmética. Os rendimentos residenciais brutos têm sido tipicamente citados na ordem dos 4–6%, a procura vinda do turismo e da relocalização é profunda, e o financiamento denominado em euros tem sido historicamente mais baixo e mais estável do que o crédito em dong. As rendas são recebidas numa das moedas de reserva do mundo.

*Intervalos indicativos amplamente reportados nos últimos anos — observações de mercado, não garantias.

O rendimento é o que um mercado lhe paga hoje. A certeza é o que ele ainda pagará aos seus filhos.

O que possui, e por quanto tempo

Há uma diferença mais profunda do que o rendimento. No Vietname, todo o solo pertence ao povo e é administrado pelo Estado; o que um investidor detém é um direito de uso do solo, e o que um comprador estrangeiro tipicamente detém é a propriedade de um apartamento por 50 anos, sujeita a renovação e a quotas de propriedade estrangeira. Em Portugal, um comprador — português ou estrangeiro — é dono do terreno e do edifício por inteiro, em perpetuidade, com inscrição em registo público e a proteção do direito europeu. Examinamos este tema em detalhe no nosso artigo sobre propriedade plena versus direitos de uso do solo.

A estabilidade rende juros compostos

Lisboa oferece aquilo que os mercados emergentes, por definição, não podem oferecer: uma moeda forte, um sistema jurídico maduro, uma oferta histórica de edifícios limitada e uma procura vinda do mundo inteiro, e não de uma única economia. Nada disto faz do Vietname um mau lugar — é o nosso mercado de origem e a nossa herança. Significa apenas que, para capital imobiliário de longo prazo e gerador de rendimento, acreditamos que Lisboa deixa o tempo trabalhar a favor do proprietário. A confiança conquista-se com o tempo; os retornos também.

Este artigo constitui informação de carácter geral para os nossos parceiros e leitores. Não constitui aconselhamento de investimento, jurídico ou fiscal, e os valores apresentados são observações de mercado indicativas, sujeitas a alteração. Procure aconselhamento profissional para a sua situação concreta.

← Voltar a Análises