Vì sao tỷ suất tại Việt Nam bị nén
Các đô thị của Việt Nam đã chứng kiến đà tăng giá phi thường — được thúc đẩy bởi đầu cơ đất đai, các chu kỳ mở bán nhà hình thành trong tương lai và sức cầu nội địa dồi dào. Tiền thuê, ngược lại, đi theo mặt bằng lương và ngân sách thuê nhà của chuyên gia nước ngoài, vốn tăng chậm hơn nhiều so với mức giá mang tính đầu cơ. Kết quả: tỷ suất cho thuê gộp của nhà ở tại trung tâm TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội những năm gần đây thường được ghi nhận vào khoảng 2–4%, chưa trừ phí dịch vụ, thời gian bỏ trống và chi phí nội thất, trong một thị trường cho thuê ngày càng chật chội.
Chi phí vốn quyết định thương vụ
Hãy đặt mức thu nhập ấy bên cạnh chi phí vay vốn tại Việt Nam. Lãi suất cho vay bằng tiền đồng đã nhiều lần chạm mức hai chữ số trong mười lăm năm qua, và phần lớn các khoản vay thế chấp được cấu trúc với lãi suất cố định ưu đãi ngắn hạn rồi thả nổi sau đó — đẩy người sở hữu vào đúng những đợt tăng lãi suất xuất hiện trong các chu kỳ thắt chặt tiền tệ. Khi khoản vay tốn kém hơn mức sinh lời của tài sản, tiền thuê không còn gánh được khoản đầu tư; chính người sở hữu phải gánh, hằng tháng, với hy vọng giá tăng nhanh hơn tiền lãi tích dồn.
Vốn vay trong khu vực đồng euro không hề miễn phí — nhưng trong lịch sử luôn thấp hơn và ổn định hơn một cách đáng kể, và nó tài trợ cho một tài sản mà tiền thuê thu về bằng chính đồng tiền mạnh của khoản nợ. Riêng sự đồng nhất ấy đã loại bỏ trọn vẹn một nhóm rủi ro.
Khi thu nhập bù đắp được chi phí vốn, thời gian làm việc cho người sở hữu — chứ không phải cho bên cho vay.
Cỗ máy thu nhập của Lisbon
Về phía thu nhập, Lisbon thu hút từ toàn thế giới: du lịch liên tục lập kỷ lục, sinh viên và chuyên gia quốc tế, người làm việc từ xa, và một thị trường lưu trú dịch vụ sâu rộng — chính phân khúc mà các dự án Aparthotel và căn hộ dịch vụ của chúng tôi đang vận hành. Tỷ suất gộp thường được ghi nhận quanh mức 4–6%, với những vị trí đắc địa như Avenida da Liberdade sở hữu nguồn cầu bán lẻ và nhà ở thuộc hàng bền bỉ nhất châu Âu.
Bài kiểm tra sức chịu đựng dành cho người sở hữu
Trước khi mua tại bất kỳ thị trường nào, chúng tôi đặt ra ba câu hỏi:
- Thu nhập có bù đắp được chi phí vốn không? Tại Lisbon, nếu được tài trợ vốn một cách hợp lý, câu trả lời nhìn chung là có. Tại các phân khúc cao cấp của Việt Nam, điều đó thường xuyên không xảy ra.
- Khoản nợ có cùng đồng tiền với tiền thuê không? Nợ euro đối ứng với tiền thuê euro là sự đồng nhất; biến động của tiền đồng không khoan nhượng với những lệch pha.
- Người mua kế tiếp là ai? Một nhóm người mua toàn cầu cho bất động sản sở hữu vĩnh viễn tại Lisbon; một nhóm hẹp hơn, bị ràng buộc bởi hạn ngạch, cho căn hộ do người nước ngoài nắm giữ tại Việt Nam.
Ba câu hỏi, một kết luận — và đó là lý do nguồn vốn của chúng tôi vượt qua các châu lục.
Câu hỏi thường gặp
Tỷ suất cho thuê điển hình tại Lisbon là bao nhiêu?
Tỷ suất cho thuê gộp của nhà ở tại Lisbon những năm gần đây thường được ghi nhận trong khoảng 4–6%, thay đổi theo khu phố, chất lượng tài sản và mô hình cho thuê. Các mô hình lưu trú dịch vụ có thể mang lại tỷ suất cao hơn, đổi lại đòi hỏi mức độ vận hành nhiều hơn.
Vì sao tỷ suất cho thuê bất động sản tại Việt Nam thấp như vậy?
Giá nhà tại các thành phố lớn của Việt Nam đã tăng nhanh hơn nhiều so với tiền thuê, khiến tỷ suất gộp bị nén về khoảng 2–4% tại khu vực trung tâm — trong khi chi phí vay bằng đồng Việt Nam thường xuyên vượt quá chính các tỷ suất ấy.
Bài viết này có phải là tư vấn đầu tư không?
Không. Bài viết phản ánh những quan sát thị trường chung, sử dụng các khoảng số liệu tham khảo được ghi nhận rộng rãi và thay đổi theo thời gian. Quý vị luôn cần tham vấn chuyên gia cho hoàn cảnh cụ thể của mình.
Về PTG Lisboa Investments
PTG Lisboa Investments là nền tảng đầu tư bất động sản mang nguồn vốn Đông Nam Á đến Lisbon. Trong hơn 34 năm, chúng tôi đã xây dựng các mối quan hệ dựa trên niềm tin, lợi ích tương đồng và danh dự — và chúng tôi mang triết lý đó vào từng dự án phát triển tại Bồ Đào Nha.
Truy cập PTG Lisboa InvestmentsBài viết này là thông tin chung dành cho các đối tác và độc giả của chúng tôi, không phải là tư vấn đầu tư, pháp lý hay thuế. Các số liệu chỉ mang tính tham khảo và có thể thay đổi theo thời gian. Vui lòng tham vấn chuyên gia cho hoàn cảnh cụ thể của quý vị.