Porque se comprimiram os rendimentos no Vietname
As cidades do Vietname registaram um crescimento de preços extraordinário — impulsionado pela especulação fundiária, pelos ciclos de pré-venda e por um apetite local abundante. As rendas, porém, seguem os salários e os orçamentos dos expatriados, que crescem muito mais devagar do que os preços especulativos. O resultado: os rendimentos residenciais brutos no centro da Cidade de Ho Chi Minh e de Hanói têm sido habitualmente reportados em cerca de 2–4% nos últimos anos, antes de encargos de condomínio, períodos de desocupação e custos de mobiliário, num mercado de arrendamento cada vez mais concorrido.
O custo do dinheiro decide o negócio
Confronte esse rendimento com o financiamento vietnamita. As taxas de crédito em dong atingiram repetidamente dois dígitos nos últimos quinze anos, e a maioria dos créditos à habitação está estruturada com uma curta taxa fixa promocional que depois passa a variável — o que expõe os proprietários precisamente aos picos de taxas que chegam nos ciclos de aperto monetário. Quando um empréstimo custa mais do que o ativo rende, a renda não sustenta o investimento; é o proprietário que o sustenta, todos os meses, na esperança de que os preços subam mais depressa do que os juros se acumulam.
O financiamento na zona euro não é gratuito — mas tem sido historicamente muito mais baixo e mais estável, e financia um ativo cuja renda chega na mesma moeda forte que a dívida. Esse simples alinhamento elimina uma categoria inteira de risco.
Quando o rendimento cobre o custo do dinheiro, o tempo trabalha para o proprietário — não para o credor.
O motor de rendimento de Lisboa
Do lado do rendimento, Lisboa atrai o mundo inteiro: turismo recorde, estudantes e profissionais internacionais, trabalhadores remotos e um mercado profundo de alojamento com serviços — precisamente o segmento em que operam os nossos próprios projetos de aparthotel e de apartamentos com serviços. Os rendimentos brutos têm sido tipicamente citados em torno de 4–6%, com localizações prime como a Avenida da Liberdade a concentrar uma das procuras comerciais e residenciais mais resilientes da Europa.
O teste de esforço do proprietário
Antes de comprar em qualquer mercado, fazemos três perguntas:
- O rendimento cobre o custo do dinheiro? Em Lisboa, com financiamento sensato, geralmente pode cobrir. Nos segmentos prime do Vietname, frequentemente não tem coberto.
- A dívida está na mesma moeda que a renda? Dívida em euros contra renda em euros alinha-se; a volatilidade do dong não perdoa desencontros.
- Quem é o próximo comprador? Um universo global para uma propriedade plena em Lisboa; um universo mais estreito e sujeito a quotas para um apartamento vietnamita detido por estrangeiros.
Três perguntas, uma conclusão — e é a razão pela qual o nosso capital atravessa continentes.
Perguntas frequentes
Qual é o rendimento típico do arrendamento em Lisboa?
Os rendimentos residenciais brutos em Lisboa têm sido tipicamente citados na ordem dos 4–6% nos últimos anos, variando por bairro, qualidade do ativo e modelo de arrendamento. Os formatos com serviços podem render mais, com maior envolvimento operacional.
Porque são tão baixos os rendimentos imobiliários no Vietname?
Os preços nas grandes cidades vietnamitas cresceram muito mais depressa do que as rendas, comprimindo os rendimentos brutos para cerca de 2–4% nas zonas centrais — enquanto os custos de financiamento em dong excederam frequentemente esses rendimentos.
Este artigo constitui aconselhamento de investimento?
Não. Reflete observações gerais de mercado, com intervalos indicativos e amplamente reportados que mudam ao longo do tempo. Procure sempre aconselhamento profissional para as suas circunstâncias específicas.
Sobre a PTG Lisboa Investments
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Visitar a PTG Lisboa InvestmentsEste artigo constitui informação de carácter geral para os nossos parceiros e leitores. Não constitui aconselhamento de investimento, jurídico ou fiscal, e os valores apresentados são observações de mercado indicativas, sujeitas a alteração. Procure aconselhamento profissional para a sua situação concreta.